Как формируется кадастровая стоимость? Ее расчет и влияние на земельный налог

Кадастровая стоимость – это стоимость объекта недвижимости с учетом стоимости земли и возведенных на этой земле капитальных строений. Кадастровая стоимость определяется и устанавливается государством на основании характеристик и параметров самого объекта недвижимости. Кадастровая стоимость является одной из наиболее важных характеристик объекта недвижимости и используется для проведения разнообразных сделок.

Стоимость объекта рассчитывается и фиксируется Росреестром. Критерии, по которым Росреестр определяет стоимость недвижимости, могут быть самыми разными и зависят от назначения конкретного объекта недвижимости (жилой, коммерческий и т.д.). Все полученные об объекте сведения вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Сведения, содержащиеся в ЕГРН, не являются закрытыми, они предоставляются любому физическому или юридическому лицу после подачи соответствующего запроса. Для получения выписки из реестра не нужно быть собственником объекта или получать разрешение собственника. Справки из ЕГРН очень часто запрашиваются юристами при проведении сделок с недвижимостью для проверки подлинности свидетельства собственника.  

Какие сведения содержит выписка из ЕГРН?

Выписка из ЕГРН позволяет получить следующие сведения о праве собственности:

• Полную историю о смене собственников недвижимости (начиная с 1998г.);
• Дату регистрации права на недвижимость;
• Дату прекращения права на недвижимость;
• Информацию о текущем собственнике (собственниках).

По выписке из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости можно узнать:

• Данные о текущем собственнике;
• Наличие залогов, запретов на перерегистрацию;
• Кадастровую стоимость объекта.

Как проводится оценка недвижимости для составления кадастровой стоимости?

Для установки кадастровой стоимости объекта недвижимости государственными или уполномоченными органами проводится кадастровая оценка.

Кадастровая оценка недвижимости включает в себя следующие мероприятия:

• Формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих оценке;
• Отбор исполнителя работ (договор на кадастровую оценку может быть заключен с частным предприятием, имеющим необходимую лицензию);
• Определение кадастровой стоимости исследуемого объекта и составление итогового отчета;
• Экспертизу полученного отчета об определении кадастровой стоимости;
• Утверждение результатов определения кадастровой стоимости (установка самого размера кадастровой стоимости объекта недвижимости);
• Внесение результатов в государственный реестр.

Критерии определения кадастровой стоимости объекта недвижимости

Кадастровая величина рассчитывается в связи с установленными правилами, которые зафиксированы в Росреестре. Государственные нормативы выделяют несколько основных параметров, которые оказывают влияние на итоговую стоимость объекта.

Цена одного метра квадратного. Один из основных факторов, стоимость квадратного метра, в свою очередь, зависит от таких параметров, как регион, расположение объекта, наличие инфраструктуры и других.

Дата возведения. Большое значение имеет и то, когда было возведено строение и насколько оно изношено физически.

Особенности расположения недвижимости. Здесь учитывается не только географическое расположение, но и другие факторы. В частности, если речь идет о квартире, то обязательно учитывается район, этаж и наличие лифта.

Площадь. Общая площадь помещения или участка земли, который оценивается. Особое значение это имеет при оценке загородной недвижимости.

Благополучие региона. Имеет значение и состояние экономики в регионе, в котором находится недвижимость, уровень безработицы и криминогенной ситуации, а также многое другое.

Расчет кадастровой стоимости производится на основе утвержденных государством математических формул. Стоит отметить, что полученная стоимость носит лишь примерный характер и может серьезно отличаться от рыночной стоимости недвижимости. При планировании сделок не стоит ориентироваться на кадастровую стоимость, она больше подходит для проведения разного рода расчетов.

Еще одна проблема —  отсутствие единого четкого порядка расчета кадастровой стоимости. Каждая организация, занимающаяся оцениванием по контракту с Росреестром, проводит оценку недвижимости по-своему, что в дальнейшем создает немало проблем при проведении сделок с объектом недвижимости.